Yi-ton: il business degli affitti per gli studenti stranieri

IL MATTONE COME START UP
IL CASO YI-TON (E DINTORNI)

Il mattone, si sa, è un valore anche nei tempi di crisi. Ma come farlo rendere?
Anche chi scrive si è trovato nella classica situazione di dover decidere se vendere una casa ereditata oppure “lanciarsi” in un affitto – che, anche in un contesto positivo come Milano, comporta una indubbia componente di rischio.
L’esperienza tocca tutti i possibili aspetti della questione: il condomino che ti raccomanda un possibile affittuario dicendoti che “non se ne andrà mai!”, cosa che genera terrore in un proprietario. Poi l’assalto delle agenzie immobiliari, a caccia di mandati “facili”, con ragazzini che ti valutano la casa… a casaccio. Ti fai tentare dal mondo Air’b’n’b, per capire che non puoi correre a rifare i letti alle due di notte, se ti arriva una prenotazione last minute. Però certo che questa cosa degli affitti temporanei attizza… ed ecco miriadi di agenzie che prospettano zero problemi e illimitati soldi, ma poi ti dicono che, per avere affittuari “vip”, bastano i mobili del rigattiere. Ecco il segmenti studenti: ottimo, ed ecco altre torme di agenzie e pseudo agenzie che non ti chiedono lavori “tanto i ragazzi si adattano”, e parlano dei ragazzi come di vacche da mungere.
Poi un amico mi porta il ritaglio di un articolo, in cui si parla di una start up immobiliare con un posizionamento preciso e il mio lato strategico si accende, e il giorno dopo eccomi nella casa semivuota e appena ristrutturata, con le persone da cui è partito tutto.
La prima è l’architetta, Cristiana Sardella, che ha avuto l’intuizione di un nuovo possibile mercato e un nuovo modello di business; l'altro è l'imprenditore William Esposito, bocconiano laureato in Finanza che, sin dai tempi dell'università, ha iniziato a gestire immobili con studenti stranieri che, a migliaia e in crescendo, vogliono venire in Italia a fare gli studi universitari (specialmente in ambito design, arte, moda e comunicazione) oppure per un master. Solo nel 2015 gli universitari dalla Cina sono stati 4 mila, negli ultimi 10 anni 33 mila: il business, decisamente, c’è.
Il flusso Shangai-Milano per la neonata Yi-ton inizia subito: bisogna trovare le case!

Parliamo con uno dei fondatori, l’architetto Cristiana Sardella.

Come si passa dai piani di calpestio al business plan?
Sono venuta a conoscenza dell’esigenza dei ragazzi cinesi di famiglie abbienti di trovare in Italia immobili sicuri in affitto con contratti regolari, anche grazie ai programmi Marco Polo e Turandot stilati di recente tra i due governi: quando ho scoperto di che numeri si parlava, e della velocità del trend, mi sono esaltata e anche spaventata. Ma ha prevalso l’intuizione e ho capito che la chiave sarebbe stata diventare interlocutore dei proprietari di immobili che cercavano di affittare in sicurezza, senza rischi e con pagamenti puntuali. Il che non è ovvio! Avere una figura di riferimento che conoscesse bene la realtà cinese, ma anche quella italiana, è stato fondamentale, così ne ho parlato con il mio amico William e insieme siamo partiti, trovando in Pomy Yang, una dotatissima ragazza cinese di appena 20 anni, la nostra preziosa collaboratrice e intermediaria culturale. È importante: perché i ragazzi e le ragazze che arrivano si trovano in una realtà aliena, sia per la lingua ovviamente ma anche per abitudini, regole, burocrazia. Quindi offriamo anche una serie di servizi che sembrano quisquilie ma hanno un enorme valore per i nostri clienti-affittuari, oltre che per clienti-proprietari: assistenza medica, iscrizione all’ateneo prescelto, disbrigo delle pratiche di permesso di soggiorno, il trasferimento da e per l’aeroporto oltre a una agenda con numeri utili per la vita quotidiana, voltura delle forniture, pulizia degli appartamenti, ottenere il codice fiscale o aprire un conto corrente…
Ai proprietari offriamo anche i servizi di ristrutturazione e home staging, l’inventario dei beni, i servizi di manutenzione, la gestione e registrazione dei contratti, controlliamo la riscossione dell’affitto… Finora direi che si sono trovati bene, e speriamo di crescere formando una grande comunità virtuale.

Quanti appartamenti e studenti gestite ora? E quanti studenti avete in previsione nei prossimi mesi?
Attualmente gestiamo circa un centinaio di appartamenti per un totale di circa 300 posti letto. Abbiamo attivato accordi con alcuni atenei e, attraverso presentazioni congiunte, a marzo 2017 abbiamo già 100 nuovi studenti in arrivo entro novembre: quindi 100 nuovi inquilini assicurati! Le cose vanno talmente bene che, oltre agli appartamenti interi, stiamo iniziando a fare accordi per anche per singole stanze in appartamenti privati; abbiamo addirittura acquistato una intera palazzina in una zona non centrale ma servitissima dai mezzi, da ristrutturare entro ottobre in miniappartamenti con circa 40 posti letto.
Per fortuna abbiamo anche ottime imprese edili con cui collaborare, che ormai hanno capito lo spirito e il tipo di intervento richiesto. Le case che troviamo vengono messe a nuovo in modo bello ma economico: in sostanza, chiediamo ai proprietari di investire qualcosa per migliorare gli appartamenti, permettendo cosi di ottenere affitti più alti della media di mercato e stabili nel lungo periodo, che permettono di valorizzare maggiormente l’immobile.

Home staging! Parola ormai di moda, ma di cosa si tratta realmente?
L’home staging è quel qualcosa che si aggiunge alla ristrutturazione o a una casa già a posto: è l’arte di arredare la casa per valorizzarla in vista di una vendita o di un affitto. In sostanza, miglioriamo l'aspetto degli appartamenti per ottenere offerte più remunerative. Significa ideare soluzioni originali ma “risparmiose” per rendere più bella qualsiasi casa, e non è detto che ci voglia per forza l’architetto, alcuni proprietari hanno scoperto di avere un talento!

Peculiarità del target?
Uno studente che dalla Cina arriva in Italia ha esigenze particolari, per esempio difficilmente vorrà dividere la stanza con altri, infatti noi cerchiamo prevalentemente stanze singole (l’appartamento ideale è un tre locali con cucina abitabile, la sala non serve!). Probabilmente vorrà qualche piccolo comfort come la metropolitana a pochi passi, la connessione internet illimitata, la vicinanza con l’ateneo, le pulizie ogni 2 settimane, letti comodi. Esigenze non pazzesche, ma che non sempre un sito di annunci non su misura riesce a soddisfare. Vedere che magari il proprietario ha già pensato a un bollitore per il tè e a un wok in cucina, fa già sentire un ventenne spaesato un po’ come a casa (il wok è una padella a forma semisferica, tipica della cucina cinese, ndr).

Obiettivi? Prospettive?
Il primo obiettivo è consolidare la posizione a Milano, che fa da case history sia per i numeri che per l’idea. Entro novembre di quest’anno inizieremo a gestire un primo gruppo di appartamenti a Roma per poi puntare dall’anno prossimo ad aprirci ad altre città ad alto tasso di universitari “top” come Torino, Siena, Firenze, Perugia, Bologna e Pavia. In quanto alle prospettive, beh… in un anno abbiamo visto che, lavorando con cognizione di causa, il mercato è fin troppo veloce! Il successo dipenderà anche dal numero di proprietari che riusciremo a coinvolgere: chissà, magari tra i lettori di V+, che di business se ne intendono…